Quel est l'un des facteurs les plus importants contribuant au succès de l'entreprise? Cela dépend souvent d'une sélection efficace du site. Lors de la recherche d'un espace commercial à louer, les entrepreneurs doivent soigneusement tenir compte de l'emplacement du site, de l'emplacement dans l'emplacement, de la visibilité, de l'accès, du stationnement, de la signalisation, des plans d'expansion ultérieurs, des locataires voisins, des locataires principaux, etc. De plus, les entrepreneurs doivent également évaluer la taille de l'unité et comprendre que la superficie totale en pieds carrés déterminera le loyer mensuel. Avec une superficie plus grande, les locataires paieront un loyer majoré.
Trop d'espace?
Considérez l'histoire suivante: nous nous souvenons d'avoir consulté un locataire louant 8,000 XNUMX pieds carrés d'espace qui n'avait pas les moyens de payer le loyer. Nous avons vérifié auprès de ses voisins locataires et avons appris que notre client payait en fait un taux de location similaire à celui des autres locataires dans la même propriété. L'agent de location du propriétaire avait auparavant convaincu ce locataire de louer plus d'espace commercial que ce qui était réellement nécessaire, ce qui augmentait le taux de location.
Ce locataire était d'accord avec notre recommandation de réduire les effectifs. Après des discussions répétées avec le propriétaire, nous avons négocié pour que le locataire cède 3,000 45,000 pieds carrés d'espace supplémentaire. Il était évident pour nous que ce domaine n'était pas seulement inutile, mais qu'il entraînait également un fardeau financier. Notre raisonnement était correct… après avoir rendu cet espace supplémentaire au propriétaire, le loyer du locataire a été réduit de XNUMX XNUMX $ / an! Avec notre aide, l'entreprise du locataire est redevenue plus viable.
Avoir un espace commercial trop grand peut poser des problèmes, tout comme un espace commercial trop petit. Vous ne voulez pas que les clients se sentent coincés ou que votre magasin semble encombré par trop de stock sur vos étagères. Nous nous souvenons d'un autre locataire qui croyait que s'il pouvait s'agrandir, son entreprise se développerait. Nous avons approché le propriétaire et avons négocié pour que ce locataire loue l'espace adjacent à son usage. Il y a eu quelques complications car l'espace adjacent était actuellement occupé par un autre locataire qui a dû déménager. Les propriétaires préfèrent généralement travailler avec des locataires qui souhaitent agrandir plutôt que réduire leurs effectifs.
Coûts additionnels
En plus de payer votre loyer mensuel de base, vous paierez, dans la plupart des cas, des frais d'exploitation ou des frais de CAM (entretien des espaces communs) basés sur la superficie en pieds carrés. D'après notre expérience, la principale raison pour laquelle les locataires finissent par louer la mauvaise superficie en pieds carrés est due à la disponibilité… ou à son manque. Ne précipitez pas votre décision de louer un espace s'il n'y a pas d'unités appropriées. Si l'espace est trop petit, il aura probablement aussi moins de façade. Cela vous donne moins de visibilité sur la vitrine, ce qui est essentiel pour de nombreuses opérations commerciales.
Lorsqu'ils choisissent entre des emplacements modestement trop grands ou trop petits, les locataires commerciaux devraient presque toujours laisser leur décision être prise en fonction de l'espace le mieux situé. Si les unités étaient côte à côte ou très comparables, nous louerions le plus petit emplacement. Les locataires qui nous disent que leur emplacement est trop petit font généralement des bénéfices - ils veulent simplement gagner plus d'argent en augmentant leurs ventes. Alors que les locataires qui nous disent que leur emplacement est trop grand, veulent souvent réduire leurs effectifs pour réduire les paiements de loyer afin d'améliorer leur résultat net.
Questions de forme
Non seulement la taille mais aussi la forme des locaux doivent être considérées d'un point de vue fonctionnel. Dans un cas, le propriétaire agrandissait son centre commercial en affirmant qu'il ne restait qu'une seule CRU (unité commerciale de détail). Malheureusement, cette unité abritait une grande buanderie à l'arrière. Cela rendrait l'arrière de l'espace inutilisable pour presque tous les locataires. Puisque la partie agrandie du projet n'était qu'en phase de construction, nous pensions que le propriétaire avait encore le temps de s'adapter et de déplacer d'autres locataires nouvellement intéressés. Nous avons suggéré au locataire de renoncer à l'accord comme stratégie de négociation. Comme prévu, au bout de quelques jours, le propriétaire a reconsidéré sa position et, comme on pouvait s'y attendre, a trouvé un meilleur emplacement sans buanderie. Notre cliente a loué un bien meilleur emplacement dans la forme et la configuration appropriées pour ses besoins, tandis qu'un autre locataire a été transféré dans l'unité de buanderie moins souhaitable.
Pour les locataires au détail, une boîte carrée est généralement la meilleure forme pour un espace de vente au détail. Les CRU de forme rectangulaire sont les plus courantes et parfaitement acceptables à condition qu'elles soient suffisamment larges et pas trop profondes. La plupart des locataires au détail ne devraient pas envisager de louer un espace de moins de 18 pieds de largeur. Une largeur de devanture d'au moins 20 pieds augmentera la visibilité et la polyvalence d'utilisation.
